终结房价涨跌讨论终结篇

前言： 对于谈论房价的各种声音，多是充斥着非理性的因素，或片面强调某个因素的影响，或是别有用心。本文将从多个真正影响房价及其走势的方面进行阐述，经分析后得出可靠的论断。
　　下面从以下八个因素进行分析
　　
　　 一、 人口因素
　　 二、 存款因素
　　 三、 购买力因素
　　 四、 政治因素
　　 五、 热钱因素
　　 六、 土地因素
　　 七、 价值规律的作用
　　 八、 信心因素
　　
　　
　　一、 人口因素 （驳“人口增加”论）
　　
　　房子是需要有人来承载的，如果人口少于房子所能提供的居住人数，则会形成闲置；若房子的使用价值不能被行使，则其真实价值将趋于归零。任何理智的人都不会去购买没有价值的东西，在这种情况下房子的价格当然就无从谈起，回归其本来的面目。
　　有关部门已经按照最大化的程度计算后得出：中国的人口峰值最大为14亿，在2020年前实现，此后人口数量逐年加速大量递减，每年人口净减少一千多万！ 这相当于每年减少一个北京或上海这样的城市的人口（以目前客观调查的1.2-1.3的生育率计算）。几十年后，我国将仅有几亿人口！实际上，这仅是按照静态的计算方式得出的数字，若考虑到动态的因素（如大中城市青年普遍婚期后延，独身、“丁克”家庭大量出现等），未来的人口减少量会显得更加严重。难怪国家开始鼓励适龄青年多生孩子，有关部门已经意识到了问题的严重性。可是，高企的房价，惊人的育儿成本，严峻的就业形势，激烈的社会竞争，羸弱的社会保障，给现实的男男女女们又设置了道道门槛， 不要说生育二胎了，就连能否结得起婚、供得起房都已经是大问题了。
　　目前的生育政策导致的情况将是：孩子们将平均每人继承2套以上的房产，而且会在不远的将来实现。“东西多了不值钱”，估计不会有人对此有异议吧？ 有一本书，名叫《大国空巢》，您若阅后会对中国的人口问题有更深刻的理解。有报告称：北京在15年后总人口（包括流动人口）将稳定在1600万人左右，近些年来北京每年竣工的住宅平均在1500万平方米左右，而且这种建设还要长期做下去；按照这样的建设速度，10年以后，北京的房屋总量已足够达到每个家庭一套商品房的规模。人口不再增长，而房屋却在持续大量增加，房价会是什么趋势，相信您自己可以判断了吧？
　　上述情况还可以从下面一个角度得到印证：
　　教育部有关小学生人数的统计数据。我们知道，现在中国小学生的入学率是比较高的，一般达到98%以上。
　　有一则新闻报道说：教育部公布的《2005年全国教育事业发展统计公报》显示，由于我国小学学龄人口的逐年减少，三年中全国小学生入学人数共减少1300万人，2005年全国小学在校生人数10864.07万人，比上一年减少381.04万人。小学数量较三年前减少了9万多所。
　　 上面这则新闻讲的是三年期间内的情况，我们查了一下最近十年来的《全国教育事业发展统计公报》，发现了一个普遍规律：小学学校和小学招生人数连年减少。下面是摘录：
　　 《1996年全国教育事业发展统计公报》："全国小学64.6万所，比上年减少2.27万所；招生2524.66万人，比上年减少7.15万人。"
　　 《1997年全国教育事业发展统计公报》："全国小学62．88万所，比上年减少1．72万所；招生2462．04万人，比上年减少62．62万人。"
　　 《1998年全国教育事业发展统计公报》："全国小学60.96万所，比上年减少1.93万所。招生2201.38万人，比上年减少260.66万人。"
　　 《1999年全国教育事业发展统计公报》："全国小学58.23万所，比上年减少2.73万所；招生2029.53万人，比上年减少171.85万人。"
　　 《2000年全国教育事业发展统计公报》："全国小学55.36万所，比上年减少2.87万所；招生1946.47万人，比上年减少83.06万人。"
　　 《2001年全国教育事业发展统计公报》："2001年全国共有小学49.13万所，比上年减少6.23万所；招生1944.21万人，比上年减少2.26万人。"
　　 《2002年全国教育事业发展统计公报》的情况有所不同："2002年全国共有小学45.69万所，比上年减少3.44万所；招生1952.80万人，比上年增加8.59万人"，但"在校生12156.71万人，比上年减少386.76万人。"
　　 《2003年全国教育事业发展统计公报》："2003年全国共有小学42.58万所，比上年减少3.11万所；招生1829.39万人，比上年减少123.41万人。"
　　 《2004年全国教育事业发展统计公报》："2004年全国共有小学39.42万所，比上年减少3.17万所；招生1747.01万人，比上年减少82.38万人。"
　　 我们知道，中国儿童一般是6岁或7岁上小学一年级的。从上面的数据可以看出，近十年来小学招生人数连年下降，既然小学生入学率并没有大幅度降低，那么就可以推断，2004年小学招生人数减少，意味着1998年或1997年的出生人数比上一年减少；2003年小学招生人数减少，意味着1997年或1996年的出生人数比上一年减少，依此类推。
　　 一般来说，农村的小学招生人数下降是可以理解的，因为随着城市化的发展，越来越多的农民在城镇成家立业，他们的子女也可能在城里上学。但令人震惊的是，现在许多城市的小学生人数也在下降了！例如，在2005年，北京市小学在校生规模只有2000年的75%左右。近些年来，北京在不断地撤并小学。小学教师严重过剩。
　　 近十年来,不但小学招生人数连年下降，而且各种统计数据均表明全国人口的总和生育率连年下降。例如，1995年国家统计局1%人口调查显示总和生育率仅为1.46；1997年全国人口与生殖健康抽样调查为1.35。
　　
　　人口老龄化
　　在北京，户籍人口自然增长率连续5年为零，这还是在日趋严重的老龄化情况下发生的。这种情况说明：北京每年死亡的人口多于出生的人口，因为每年都有数以万计的外地来京新落户的大学生和其他人才等。而新落户的人中绝大部分不是老年人。老龄化意味着：人口数量在某段时间会突然大幅下跌，人口急剧减少。大家看看你们生活的周围，是不是老人随处可见且比例很大？感兴趣的可以查阅一下有关老龄化的文章，看看这会对我国有多大的影响（建国以来，我国人口有过几次高峰）。单就从对房地产的影响上来说，老年人对房地产的热情比不上其他群体，过世以后，留下的大量的空房子会对房价造成稀释作用。
　　
　　流动人口
　　有人说流动人口是购买房产的非常重要的生力军，这话在过去没错，但要说将来仍然这样就有失偏颇。流动人口的主体可以分为两大类，一类是民工，一类是有一定知识和技能的人。大家都知道民工在大城市里买房的可能性很小，而且现在农村里能出来的人已基本上都出来了，留在农村里的基本上都属于“老、幼、病、残、弱”；考虑到农村的生育率和老龄化等问题，可以说在长期内我国的农村流出人口的总量不仅不会增加，反而会越来越少。近年来各地发生的“民工荒”已经说明了这个问题。随着我国的小城镇建设投入越来越多，城市功能日益完善，越来越多的民工将最终生活在小城镇里，而不是涌向大中城市。
　　另一类有一定知识和技能的人才（年轻人为主体），他们最有可能成为大中城市人口增长的主力，但是其规模却无法与以往的历史相比了。高高在上的房价，本身就是阻碍人才流动的障碍，它大大提高了留在大城市里的生存成本和门槛。现在的年轻人越来越娇气，“啃老族”大量出现，他们更愿意依赖于父母，不愿去面对大中城市里激烈的竞争。同时，中国的中小城市也在不断增强吸引力，越来越多的人才愿意留在中小城市里。
　　所以，对于一线大中城市来说，人口的数量不足以长期支撑大量房产的开发的持续性增长，房价必然在短期内掉头向下。
　　
　　二、存款因素 （驳“钱多过剩”论）
　　
　　 当前全国居民储蓄存款为17万亿元左右，这个大“蛋糕”若是被房产瓜分，情况会是怎样呢？
　　以北京为例，若按照房价1.2万元/平米计算，每年竣工的住宅将耗掉1800亿元；若把全国的房产保守地按相当于32个北京计算，则每年新建的住宅将耗掉居民存款5.76万亿，按此计算，不出3年，全国人民的储蓄存款将所剩无几！这显然是不可能发生的事情，因为人们还要留一部分钱用于教育、医疗、养老及其他大额意外开支和消费等。另外，股市的火爆也分流了大笔存款。即使人们全部以按揭贷款方式买房， 即使人均年收入平均递增10%，即使房价不再上涨，中国老百姓的这点“家底”也不足以支撑这样的楼市十年！ 房价将似无源之水，还能向前流出多远？
　　
　　三、购买力因素
　　
　　房子在大量透支人们的购买力。现如今普通的百姓们只能仰头望着高高在上的房价，它是那么的遥远，已经不是伸手可以摘得到的了；正如任志强所说的“开发商是在为富人盖房子”。
　　以北京为例，北京市居民年人均可支配收入为19978元（2006年），而房价如何呢？有统计显示，北京市五环内期房均价为13754元。若购买80平米的一套房子，按此价格计算其房屋总价为110万元。若采用银行按揭贷款买房（贷款八成，20年期等额本息），按照现在的贷款利率，则为首付22万，每月还款6644元。若按2008年将要执行的新的贷款利率，则每月还款约7000元。显然，普通百姓即使东拼西凑交上首付，仍然无力支付每月的银行还款。普通百姓既然不行，那么高薪阶层（大款、暴富者、大腕、名人、企业家等占社会极少数比例的人暂不计）如何呢？在北京，月入10000元可称得上是高薪工薪阶层了，即便是以这样的收入，即便在目前房价一直不涨的情况下，通常至少需要约5年才能准备够首付款，但再考虑到还上月供，每个月都将变得接近身无分文，甚至变成真正的“负翁”。因此，即便是高薪阶层，在面对购买仅80平米的房子面前都得停下脚步，何况是其他普通人等呢？占社会主体的绝大部分都已经买不起房了，房价已经达到甚至超过了大众的购买力极限，房子到底要卖给谁？还有谁会相信房价会无限上涨呢？
　　再来看房价收入比。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际管理，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3---6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。但是，据调查，全国大部分一线城市的房价收入比率都超过了10。
　　笔者认识一位年产值过亿的私营企业的老板，想在北京买一套约150平米的自住的房产，但看过了多个楼盘后，在高昂的楼价面前却犹豫不前。企业老板尚如是，更何况普通收入者呢！
　　即便是可怜的父辈们拿出多年积攒的养老钱替孩子们支付了首付，但接下来的问题是：孩子们的收入也难以维持月供，父辈们也丧失了颐养天年的物质基础。拉动社会经济发展的重要动力 —— 消费，将变得虚弱乏力，而且是长期的乏力，因为房价已经将这种力量和潜在力量掏空了。房价严重地透支了人们未来的购买力，意味着房市将面对长期的疲软。能买得起房的，基本上已经买过房了，那些买不起房的，按现在的房价趋势，仍然是买不起的，除非房子开始降价；现在买房的人，炒房者占了主体，而非用于自住的人。
　　畸高的房价，让买了房的年青人背负沉重，不敢消费，不敢跳槽，不敢创业，甚至不敢离婚…… 房子成了年青人的一切，房子让年轻人抛开了个性，年青人在其人生的黄金时期不得不为房子打拼，从此不再有理想，不再有前途；房子让原本可能成就的精英和天才，就此走向平凡和平庸。
　　房价过高对于真正需要房子居住的人来说，是一种非常真实的痛苦，房子是对他们的人生的悲惨剥夺。面对着这种被绑架的人生，人们终将会恢复理智，停下来认真思索。